Être propriétaire bailleur offre de nombreux avantages, notamment un revenu complémentaire et la constitution d’un patrimoine immobilier. Cependant, cela comporte aussi des risques, et l’un des plus redoutés est le non-paiement des loyers.
En cas d’impayés, les conséquences financières peuvent être lourdes, surtout si une procédure judiciaire s’avère nécessaire pour récupérer les sommes dues ou expulser le locataire.
C’est dans ce contexte que l’assurance loyer impayé se révèle précieuse ! Elle vous permet de sécuriser vos revenus locatifs et d’éviter des situations stressantes et complexes.
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé (ou garantie loyer impayé GLI) est un contrat souscrit par un propriétaire bailleur afin de se prémunir contre le risque de loyers impayés. Concrètement, si votre locataire ne paie plus son loyer, l’assureur prend le relais et vous indemnise en fonction des conditions prévues au contrat.
Cela vous permet d’éviter un manque à gagner important et d’assurer la rentabilité de votre investissement immobilier ou simplement le remboursement de votre prêt immobilier.
Outre la couverture des loyers impayés, une assurance loyer impayé peut inclure des garanties supplémentaires, telles que :
- La prise en charge des frais de contentieux : les honoraires d’huissier, les frais de procédure judiciaire et d’éventuelle expulsion du locataire ;
- La couverture des dégradations locatives ou actes de vandalisme : si le locataire quitte les lieux en laissant des dommages, l’assurance peut rembourser les frais de remise en état de votre bien ;
- Une garantie vacance locative : elle vous indemnise pour les périodes où le logement reste inoccupé après l’expulsion d’un locataire défaillant ;
- Une protection juridique : elle vous permet d’être conseillé et accompagné en cas de litige avec le locataire.
Grâce à ces garanties, l’assurance loyer impayé permet aux propriétaires bailleurs de louer leur bien avec plus de sérénité.
Comment fonctionne la GLI en cas d’impayés ?
Lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer, vous devez agir rapidement pour limiter les pertes et faire jouer votre assurance.
Voici les principales étapes à suivre :
- Relancer le locataire : dès le premier retard de paiement, il est recommandé de contacter le locataire par téléphone, e-mail ou courrier simple pour comprendre la situation. Bien souvent, un arrangement à l’amiable est possible !
- Envoyer une mise en demeure : si le loyer n’est toujours pas réglé après quelques jours, ou sans réponse de la part de votre locataire, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée pour formaliser la demande de paiement.
- Déclarer l’impayé à l’assureur : selon les conditions de votre contrat, vous disposez d’un délai (généralement entre 30 et 90 jours) pour signaler la situation à votre assureur. Vous devrez alors faire une déclaration d’impayés et fournir plusieurs documents comme le contrat bail, les quittances de loyer, un relevé de compte et vos précédents échanges écrits avec le locataire.
- L’assurance prend le relais : après étude et validation du dossier, votre assureur pourra vous indemniser et engager, si nécessaire, des actions en justice pour récupérer les sommes dues ou expulser le locataire.
Attention, certaines assurances imposent un délai de carence, c’est-à-dire une période durant laquelle les garanties ne s’appliquent pas immédiatement après la souscription. Il est donc conseillé de souscrire à une assurance GLI dès l’entrée d’un nouveau locataire, et non en réaction à un premier impayé.
Quel est le tarif d’une assurance loyer impayé ?
Le prix d’une assurance loyer impayé varie en fonction de plusieurs critères :
- Le montant du loyer : plus le loyer est élevé, plus la prime d’assurance sera importante.
- Les garanties souscrites : une couverture incluant les dégradations locatives et la vacance locative coûtera plus cher qu’une simple garantie des loyers impayés.
- Le profil du locataire : certaines compagnies ajustent leur tarif en fonction du risque que représente le locataire (ex. type de contrat de travail, revenus).
En moyenne, le coût d’une assurance loyer impayé représente entre 2,5 % et 5 % du montant annuel du loyer, charges comprises. Prenons l’exemple d’un loyer mensuel de 900 € charges comprises : le coût de l’assurance oscillera entre 270 € et 540 € par an.
Si l’assurance loyer impayé représente un coût supplémentaire non négligeable pour les propriétaires bailleurs, ce dernier se révèle raisonnable en comparaison de la protection et de la tranquillité d’esprit qu’elle apporte !
Bon à savoir : les cotisations d’assurance loyer impayé sont déductibles de vos revenus fonciers.
Les critères d’éligibilité du locataire
Pour bénéficier d’une indemnisation en cas d’impayé, vous devez vous assurer que votre locataire respecte les conditions d’éligibilité de votre assurance. En effet, les risques étant élevés, les assurances imposent des conditions strictes quant au profil des locataires couverts.
Généralement, le locataire doit :
- Avoir des revenus nets au moins 2,8 à 3 fois supérieurs au montant du loyer ;
- Être en CDI hors période d’essai (ou, à défaut, être fonctionnaire ou avoir une activité indépendante stable depuis plus de 3 ans) ;
- Ne pas être fiché à la Banque de France pour incidents de paiement.
Le logement loué doit également être la résidence principale du locataire.
Attention, c’est bien à vous, en tant que propriétaire bailleur, de contrôler la solvabilité de votre locataire. Si ce dernier ne remplit pas les critères exigés par votre assurance, vous n’aurez droit à aucune indemnisation, même si vous avez déjà réglé vos cotisations d’assurance. Nous vous conseillons donc de demander des justificatifs de revenus et de bien étudier la situation professionnelle de votre futur locataire.
Comment bien choisir son assurance loyer impayé ?
Pour choisir une assurance loyer impayé adaptée à vos besoins, vous devez prendre en compte plusieurs critères essentiels :
- Le plafond d’indemnisation : certains contrats limitent la durée d’indemnisation à 24 ou 36 mois.
- Les délais de carence et de franchise : une assurance avec un long délai de carence peut retarder la prise en charge des loyers impayés.
Les exclusions de garantie : certaines situations, comme la location à des étudiants sans garant, peuvent être exclues du contrat. En cas d’impayé, vous ne serez pas couvert par votre assurance.
Comparer plusieurs offres et lire attentivement les conditions générales de votre contrat permet d’éviter les mauvaises surprises !
Chez Mila, notre partenaire de confiance, vous bénéficiez non seulement d’un tarif compétitif, mais également d’une prise en charge et d’une indemnisation sous 48h en cas d’impayés. La souscription est également simplifiée, et le dossier de votre locataire est certifié dans la journée pour vous faire gagner du temps et vous assurer de son éligibilité.
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